租赁业务税种处理指引及税务风险（一）
一、2026 年增值税法实施后租赁业务税率 / 征收率表
| 租赁类型 | 纳税人身份 | 税率 / 征收率 | 关键适用条件 |
|---|---|---|---|
| 不动产经营租赁 | 一般纳税人 | 9%（一般计税） | 2016 年 5 月 1 日后取得或租入的不动产 |
| 不动产经营租赁 | 一般纳税人 | 5%（简易计税） | 仅限 2016 年 4 月 30 日前取得的 “老项目” |
| 不动产经营租赁 | 小规模纳税人 | 3% | 统一适用 3% 征收率，原 5% 征收率已取消 |
| 住房租赁 | 住房租赁企业 | 1.5% | 向个人出租住房，可减按 1.5% 计税 |
| 个人出租住房 | 自然人 / 个体工商户 | 1.5% | 原 3% 征收率减按 1.5% 征收 |
| 个人出租住房 | 自然人 / 个体工商户 | 免征增值税 | 月租金≤10 万元（开具增值税专用发票除外） |
二、不动产“老项目” 简易计税判断标准（2016年5月1日前后）
1.判断时点
一般纳税人租入或购入不动产，以其取得不动产所有权或使用权之日作为判断是否属于老项目的依据，而非转租或后续签约日期。
2.合同续签处理
若纳税人在2016 年 4 月 30 日前已取得不动产使用权，后续合同到期续签，只要合同主体、不动产标的未发生变更，仍可继续适用简易计税方法（一般纳税人5% 征收率）。
3.转租适用规则
一般纳税人从其他公司租入不动产再对外转租，其简易计税资格，以自身取得使用权的时间为准，不以原始业主取得时间为准。如纳税人在2016年5月1日前以购买、租入等形式取得不动产的所有权或使用权，则其后的租赁行为皆可按照简易征收申报纳税。
三、其他相关税种适用政策
1.房产税
- 非住房类（商铺、办公、厂房等）：从租计征，税率12%
- 住房类（向个人 / 住房租赁企业出租）：减按4%
- 2023–2027 年优惠：小规模纳税人、小型微利企业、个体工商户可再减半征收，住房实际税负2%
- 公租房：免征房产税
2.印花税
- 个人与个人签订住房租赁合同：双方均免征印花税（财税〔2008〕24 号，印花税法实施后继续有效）
- 公租房租赁业务：租赁双方均免征印花税（财政部税务总局公告 2026 年第4 号，执行至2027 年12 月31 日）
3.长期资产租赁进项税额抵扣（2026 年新规）
依据依据财税 2026 年第15 号公告《长期资产进项税额抵扣暂行办法》、《增值税法实施条例》（国务院令第826 号）及财税2026 年第13 号公告：
租入的不动产属于长期资产的，其进项税额按一般购进服务规则执行。兼用不得抵扣项目的进项分摊租入长期资产同时用于一般计税项目与简易计税、免税、其他不得抵扣项目，且无法准确划分进项税额的，按收益分摊规则计算不得抵扣进项税额：
不得抵扣的进项税额= 当期无法划分的全部进项税额 ×（当期简易计税项目销售额 + 当期免征增值税项目销售额 + 其他不得抵扣项目对应的销售额+当期不得抵扣非应税交易收入）÷ （当期全部销售额＋当期全部非应税交易收入）。
按月或按季计算进项转出金额，并于次年1 月申报期完成年度清算，实行多退少补。