房产转租赁的账务处理

问： A承租了园区多处房产，再对外出租，A作为二房东，收到的其他公司租金作为主营业务收入，支付给园区管委会的租金为主营业务成本，A公司上述业务处理是否正确，是否应按照净额法确认租赁收入？另外其中一家公司B与A签订了租赁合同，承租了其中一处房产，后因经营不善，拖欠A房租。现双方通过协商，将B装修及购置的家具、电子设备支出评估作价给A，冲抵应付A房租。A公司账务上应该怎么入账?（家具设备可以作为资产抵债，那装修支出怎么处理呢）

回复： 1、虽然在租赁准则中没有明确提及，但转租赁业务中也需要考虑转租出租人是否为代理人的问题。只有当转租赁出租人为主要责任人时，才适用租赁准则中的转租赁会计处理模式；否则，转租出租人是代理人，本质上仍是原租赁出租人直接向转租赁承租人出租，转租赁出租人无需确认使用权资产和租赁负债，只是按净额确认居间服务收入。
判断转租出租人是否为代理人，主要考虑：转租出租人能否自主独立经营，独立选择承租人并与其谈判签订转租赁合同，对转租赁的租金是否具有自主定价权；2、转租出租人是否承担房屋空置风险，是否享有或承担原租赁与转租赁之间租金差额浮动的风险和收益。
2、A公司对此处的以物抵债参照债务重组处理，根据债务重组准则的相关规定确定取得抵债资产的入账价值。装修支出入账为长期待摊费用。