“无租使用”和“免租使用”房产税政策
一、案例
某公司免租使用某商业房产十年，收到税务提示函，要求该公司补缴房产税。你认为该公司是否要补缴房产税？
二、无租使用房产的税收政策
1. 基本规定
无租使用是指没有签订租赁合同、不支付租金的情况。根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第一条的规定：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
2. 纳税主体
虽然《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定房产税原则上由产权所有人缴纳，但在无租使用情形下，为了便于税收管理，由实际使用人代为缴纳房产税。
3. 计税依据
无租使用的房产，按照房产余值（房产原值一次减除10%至30%后的余值），适用1.2%的税率计算缴纳房产税。
政策依据：
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第一条
《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第008号）第七条
三、免租使用房产的税收政策
1. 基本规定
免租使用是指租赁合同中明确约定有免收租金期限的情况。根据《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条的规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
2. 纳税主体
与无租使用不同，免租期的房产税由产权所有人（出租方）缴纳，而非使用人。
3. 计税依据
尽管免收租金期间没有租金收入，但该房产用于出租、属于营业用房，仍需按照房产余值（房产原值减除一定比例后的余值），适用1.2%的税率计算缴纳房产税。
4. 特殊情形：临时性免租
如果是因新冠肺炎疫情等特殊情况给予租户的临时性租金减免，而不是租赁合同中事先约定的免租期，则不适用财税〔2010〕121号文件的规定。此时应根据《房产税暂行条例》，按实际取得的租金收入（如租金减为零，则房产税也为零），适用12%的税率申报缴纳房产税。
政策依据：
《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条
《国家税务总局2020年4月9日关于支持疫情防控和经济社会发展的财产行为税有关问题及解答》第三条
四、无租与免租的区别总结
| 情形 | 纳税主体 | 计税依据 | 税率 | 主要政策文件 |
|---|---|---|---|---|
| 无租使用（无合同、无租金） | 使用人（代缴） | 房产余值 | 1.2% | 财税〔2009〕128号 |
| 免租使用（合同约定免租期） | 产权所有人（出租方） | 房产余值 | 1.2% | 财税〔2010〕121号 |
| 临时性免租（非合同约定） | 产权所有人（出租方） | 实际租金收入 | 12% | 房产税暂行条例及总局解答 |
五、合规提示
1.无租使用： 使用方需注意主动申报缴纳房产税，避免被税务机关稽查追缴。
2.免租使用： 出租方在合同约定免租期内，不得因无租金收入而忽略房产税申报，应按照房产余值计算缴纳。
3.临时减免： 如因疫情等不可抗力临时减租，应保留相关证明材料，按实际租金收入申报，避免多缴税款。