提前解除租赁合同，违约金要不要交增值税

一、承租人提前退租，出租人收取的违约金

需要缴纳增值税。

根据财税〔2016〕36号附件1第三十七条规定，销售额是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。《增值税法》第十七条，销售额，是指纳税人发生应税交易取得的与之相关的价款，包括货币和非货币形式的经济利益对应的全部价款。

承租方提前解约支付的违约金，是基于房屋租赁这一应税销售行为产生的。上海税务局的官方备忘录对此作了明确答复：出租方收取的因承租方提前解除租赁合同的违约金，属于增值税应税行为中的价外费用，应将该违约金并入销售额，按照规定税率计算缴纳增值税。

特殊情形：租赁合同尚未开始履行，承租方即反悔。 此时出租方尚未提供应税服务，合同未履行，违约金不属于价外费用，不征增值税。

二、出租人提前解约，承租人收取的违约金

不需要缴纳增值税。

财税〔2016〕36号附件1第三十七条的价外费用，是指销售方向购买方收取的费用。承租方（购买方）从销售方（出租方）取得的违约赔偿，不属于增值税征税范围。

广东税务明确答复：销售方给购买方的赔偿款不属于增值税的价外费用，不能开具增值税发票。在这种情况下，承租人只需开具收据，取得银行回单、赔偿协议等凭证即可入账。若已提前预付租金且出租方已开具专票，承租方还应就未实际履行期间对应的租金部分做进项税额转出。

三、重要问题

（一）违约金怎么开票？

由于违约金属于价外费用，应按主合同业务相同的税收分类编码开具发票，不得单独开具与主合同业务无关的编码。备注栏建议注明“价外费用违约金”。

（二）承租方支付的违约金进项税能否抵扣？

提前退租违约金属于房租价款的一部分，如果该房屋用于一般计税项目（非简易计税、非免税、非集体福利），取得专票后可以抵扣进项税额。租入房屋用于简易计税项目（如出租方适用简易计税）、免征增值税项目、集体福利（如员工宿舍），或用于个人消费，进项税额不得抵扣。

（三）2026年新《增值税法》下有何变化？

2026年1月1日起施行的《增值税法》第十七条规定：“销售额，是指纳税人发生应税交易取得的与之相关的价款，包括货币和非货币形式的经济利益对应的全部价款。”实质判定逻辑——违约金是否应税，只看是否“与应税交易相关”。

（四）违约金是否需要缴纳企业所得税？

无论是否缴纳增值税，违约金收入均属于《企业所得税法实施条例》第二十二条规定的“其他收入”，依法计入当期应纳税所得额，缴纳企业所得税。

四、情形归类表

核心结论：关键看合同是否履行，而非违约金本身的名义。

总结：

租赁合同已履行→承租人违约退租→出租方收取的违约金，属于价外费用，必须并入租金收入缴纳增值税；出租方违约→承租方取得赔偿款，不征增值税。

提示：各地税务机关执行口径可能存在差异，建议结合企业实际情况咨询主管税务机关。