东方雨虹双向抵债债务重组业务及税会处理简析

东方雨虹（002271）是头部防水建材企业，下游房企客户集中。2024—2026年房地产行业流动性承压，大量房企无力现金支付防水材料工程款，形成大额应收账款；同时公司对上游原材料供应商存在大额应付货款。公司推出双向抵债模式：

一是作为债权人，收下游房企房产、车位、股权等资产，冲抵房企欠付公司应收账款（应收端抵债）。

二是作为债务人，将收到的抵债房产、自有不动产转让给上游供应商，冲抵自身应付货款（应付端抵债）。

一收一抵形成完整双向债务重组，减少现金流出、压降应收与应付双端往来款。

本次双向抵债债务重组集中实施于2024年至2025年，绿地、金科、融创、新城等合作房企大面积拖欠防水工程款项，形成大额逾期应收账款，坏账计提压力陡增。同时，公司向上游化工、建材供应商采购原材料，形成规模可观的应付货款。

为缓解现金流压力、清理上下游三角往来，公司主要采用双向闭环抵债作为核心重组方式，整套业务分为前后两段债权债务对冲：前端作为债权人，接收房企名下住宅、商铺、写字楼、车位以及物业股权抵减应收账款；后端作为债务人，将抵债所得不动产转手抵付上游原材料欠款，以此同步压降应收、应付两端余额，减少大额现金支出。

业务实操分为两种执行路径：

一是两方分步抵债，房企先把房产过户至东方雨虹名下，计入投资性房地产，后续企业再完成二次过户转给供应商，整个流程需要两次产权变更。

二是三方直接抵债，房企、东方雨虹、上游供应商共同签订债务抵销协议，房产直接由房企过户至供应商，跳过企业持有环节，也是公司优先选用的方案。

所有抵债资产设置准入门槛，剔除存在抵押、查封、产权纠纷或未完工的烂尾资产，仅接受具备完整产权的现房与合规股权，抵债价格统一以第三方专业评估机构出具的公允价值作为结算依据，债权、债务账面金额与资产评估价值的差额，统一计入当期重组相关损益。

内部管理层面，小额重组事项经董事会审议并对外公告，若累计重组规模占公司净资产比例较高，则需提交股东大会表决，完整落地流程包含债权核查、资产评估、内部审议、协议签署、产权过户、账务核销多个环节，同时在抵债协议中增加风控条款，约定原房企承担房产历史欠费、产权瑕疵相关责任，房产价值不足以覆盖欠款时由房企补足现金，无法按期过户需支付违约金并恢复原有债权追偿权利。

2024至2025年累计应收端抵债债权规模超32亿元，其中仅有约6.27亿元抵债房产直接转手用于结清上游货款，其余房产通过对外折价出售回笼资金支付供应商，抵债资产普遍区位偏弱，长期持有易产生减值损失，分步过户模式还会带来高额双重税费，是该重组模式最主要的经营风险。

会计处理严格遵循债务重组准则，分资产收取、资产处置两大环节核算。在接收房企抵债资产阶段，若标的为不动产，按照评估公允价值计入投资性房地产，应收账款账面价值高于房产公允价值的差额，计入债务重组损失；若抵债标的为上市物业股权，则计入其他权益工具投资，差额同样确认为重组损失。对于部分金额较小、不接收实物资产的逾期债权，直接做债权折让处理，全额计提相关损失。

企业将自持抵债房产转让给上游供应商抵付货款时，视同不动产处置，房产账面价值与抵债公允价格之间的差额确认为资产处置损益，分别体现在当期利润中。

三方直抵模式无需企业入账持有不动产，仅通过抹账对冲往来款项，仅对应确认债权无法全额收回形成的重组损失，账务处理流程更简洁，也不会新增大额固定资产台账。

本次重组业务税收处理是核心重点，税法层面明确以房抵债属于不动产所有权转移，一律视同销售不动产，单纯房产抵债不满足资产、负债、劳动力一并转让的资产重组免税条件，无法享受增值税、土地增值税相关重组税收优惠，两种操作模式税负差异显著。

增值税及附加方面，两方分步抵债会产生两次不动产销售行为，房企首次过户、东方雨虹二次过户均需按9%税率计缴增值税及附加税费；三方直抵仅房企发生一次产权转移，仅房企承担增值税税负，企业自身无需缴纳。

土地增值税逻辑与增值税保持一致，两次过户对应两次土地增值税申报，适用30%至60%超率累进税率，单次过户仅需房企申报一次。

契税仅由不动产受让方缴纳，分步模式下东方雨虹、上游供应商先后两次缴纳契税，三方模式仅供应商承担一次契税成本。

印花税针对抵债协议、产权转移书据按万分之五计税，两方过户产生两份产权转让合同，双方均需分别完税，三方模式仅产生一次产权转移相关印花税。

企业所得税覆盖全部交易主体，房企将房产抵债拆分为销售不动产、清偿债务两项业务，房产账面与公允价差确认资产转让所得，房产价值低于欠款的差额确认债务重组所得，全部计入当期应纳税所得额。

东方雨虹收取抵债资产时形成的债务重组损失，可凭借抵债协议、资产评估报告、产权过户凭证等完整资料在企业所得税税前扣除；转让房产抵货款形成的资产处置收益或损失，同步计入当期应税收入或成本。

上游供应商取得抵债房产，房产公允价值高于自身应收货款的部分，确认为债务重组收益，正常缴纳企业所得税。

此外企业持有未及时转手、出售的抵债房产，还需按期申报缴纳房产税与城镇土地使用税。

综合对比两种抵债方案，三方直抵模式仅发生一次不动产交易，全税种均只产生单次纳税义务，能够大幅降低重组综合税费，这也是企业优先选择该方案的核心原因。