IPO过会案例：使用权资产、租赁负债初始计量金额的依据、后续计量方法的合理性，折旧年限及确定依据，是否符合新租赁准则的规定
整理自关于北京天广实生物技术股份有限公司首次公开发行股票并在北交所上市申请文件的审核问询函的回复
【问询背景】
报告期各期末长期待摊费用金额分别为4,842.24万元、4,377.42万元、4,414.61万元、4,106.89万元，均系租赁资产改良支出。
【审核问询】
说明报告期内使用权资产、租赁负债初始计量金额的依据、后续计量方法的合理性，折旧年限及确定依据，是否符合新租赁准则的规定；说明报告期内长期待摊费用的入账价值、摊销年限及确定依据，相关会计处理的合规性。
【发行人回复】
1、说明报告期内使用权资产、租赁负债初始计量金额的依据、后续计量方法的合理性，折旧年限及确定依据，是否符合新租赁准则的规定
（1）公司使用权资产、租赁负债初始计量金额的依据、后续计量方法的合理性
1）公司使用权资产、租赁负债的初始计量的依据
①公司执行新租赁准则后使用权资产、租赁负债的初始计量明细情况如下：（单位：万元）
| 序号 | 出租方 | 租金对应期间 | 年折现率（%） | 租赁付款额 | 租赁负债初始计量金额 | 预付租金 | 使用权资产初始计量金额 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022.1-12期间确认 | 大族环球科技股份有限公司-2502办公楼 | 2022/8/1- 2024/7/31 | 4.75 | 315.38 | 302.92 | - | 302.92 | |
| 北京联东世纪房地产租赁有限公司-U谷-24号楼1-2层 | 2022/10/15-2030/10/14 | 1,642.19 | 1,352.63 | 4.90 | - | 1,352.63 | ||
| 合计 | 1,957.57 | 1,655.55 | 1,655.55 | |||||
| 2024.1-12期间确认 | 大族环球科技股份有限公司-2501办公楼 | 2024/6/22-2027/6/21 | 3.95 | 166.53 | 158.76 | 158.76 | ||
| 大族环球科技股份有限公司-2502办公楼 | 2024/8/1-2027/7/31 | 446.78 | 351.91 | 3.85 | 74.46 | 426.37 | ||
| 浙江兴湾精准医学产业发展有限公司-5号楼 | 2024/7/1-2027/6/30 | 65.69 | 63.22 | 3.95 | 63.22 | |||
| 合计 | 679.00 | 573.89 | 74.46 | 648.35 |
②租赁负债的初始计量金额的依据
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量，具体计算过程如下：
A、租赁付款额的确定
| 准则规定 | 公司情况 |
|---|---|
| 固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额 | 公司付款额依据合同约定进行归集和支付，初始确认金额共计1,957.57万元（2022年）、679.00万元（2024年） |
| 取决于指数或比例的可变租赁付款额 | 公司无可变租赁付款额 |
| 购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权 | 公司租赁的房产不存在购买选择权 |
| 行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权 | 公司未计划终止租赁上述房产 |
| 根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项 | 公司租赁的房产无担保余值 |
B、折现率的确定
公司以同期银行贷款基准利率（一至五年为3.85%-4.90%）作为折现率。
③使用权资产的初始计量金额的依据
使用权资产按照成本进行初始计量，具体包括：
| 准则规定 | 公司情况 |
|---|---|
| 租赁负债的初始计量金额 | 公司执行新租赁准则后租赁负债初始计量金额为 1,655.55万元（2022年）、573.89万元（2024年） |
| 在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额 | 公司部分房产租赁存在预付租金的情形，金额合计为74.46万元（2024年） |
| 公司发生的初始直接费用 | 公司租赁房产无初始直接费用 |
| 公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本 | 公司未改变租赁房屋的主体结构，复原租赁房产的成本较低 |
2）使用权资产、租赁负债的后续计量方法的合理性
在租赁期开始日后，公司参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定对使用权资产计提折旧，即按照直线法计提折旧，并且按照租赁期限确定使用权资产的折旧年限，公司在确定使用权资产的折旧年限时遵循以下原则：能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
在租赁期开始日后，租赁负债按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但另有规定计入相关资产成本的除外。
公司使用权资产、租赁负债的后续计量方法符合企业会计准则的相关规定。
（2）折旧年限及确定依据
公司使用权资产合同租赁期间、开始折旧时点及折旧年限如下表：
| 出租方 | 租赁内容 | 租赁面积 （㎡）/车辆 | 租赁期限 | 使用权资产开始折旧时点 | 折旧年限 |
|---|---|---|---|---|---|
| 大族环球科技股份有限公司 | 2501办公楼 | 402.58 | 2021/6/22-2024/6/21 | 2021/6/22 | 3 年 |
| 402.58 | 2024/6/22 -2027/6/21 | 2024/6/22 | 3 年 | ||
| 1,080.06 | 2020/8/1 -2022/7/31 | 2021/1/1 | 1年7个月 | ||
| 1,080.06 | 2022/8/1 -2024/7/3 | 2022/8/1 | 2 年 | ||
| 北京联东世纪房地产租赁有限公司 | 6号楼 | 995.24 | 2020/10/9-2028/10/8 | 2021/1/1 | 8 年10个月 |
| 北京强达恒业汽车租赁服务有限公司 | 京QAM7033 | 京QAM7033 | 2021/1/1-2022/12/30 | 2021/1/1 | 2 年 |
| 京AG9747 | 京AG9747 | 2021/6/21-2022/12/31 | 2021/6/21 | 1年6个月 | |
| 北京联东世纪房地 产租赁有限公司/北京恒星意达科技有限公司 | U谷-234号楼 | 11,128.72 | 2019/4/1 -2034/5/31 | 2021/1/1 | 14 年5个月 |
| U谷-24号楼1-2层 | 2,348.22 | 2022/10/15 -2030/10/14 | 2022/10/15 | 8年 | |
| 北京联东物业管理股份有限公司第四分公司 | U谷-污水处理间场地租赁 | 201.00 | 2019/11/15-2034/5/31 | 2021/1/1 | 14 年5个月 |
| 大族环球科技股份有限公司 | 2502办公楼 | 1,080.06 | 2024/8/1- 2027/7/31 | 2024/8/1 | 3年 |
| 浙江兴湾精准医学产业发展有限公司 | 5号楼 | 1,089.85 | 2024/7/1- 2027/6/30 | 2024/7/1 | 3年 |
根据《企业会计准则应用指南》规定，承租人应当参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，自租赁期开始日起对使用权资产计提折旧。使用权资产通常应自租赁期开始的当月计提折旧。
承租人在确定使用权资产的折旧年限时，应遵循以下原则：承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；承租人无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。如果使用权资产的剩余使用寿命短于前两者，则应在使用权资产的剩余使用寿命内计提折旧。
公司按照租赁期限确定折旧年限，采用直线法计提折旧，符合租赁准则的规定。
综上所述，公司报告期内使用权资产、租赁负债初始计量金额的依据、后续计量方法、折旧年限及确定依据合理，符合新租赁准则的规定。
2、说明报告期内长期待摊费用的入账价值、摊销年限及确定依据，相关会计处理的合规性。
（1）报告期内长期待摊费用的入账价值、摊销年限及确定依据
根据《企业会计准则——应用指南》的规定，长期待摊费用科目核算企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的各项费用。分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。
公司长期待摊费用核算的具体内容包括经营租入房屋建筑物的改造装修、服务费，符合长期待摊费用的定义。公司按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部必要支出作为长期待摊费用的入账价值。
公司的长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销，经营租入房屋建筑物的装修、服务费均按照预计受益期间。具体如下：
| 项目 | 入账价值 | 摊销年限（年） | 确定依据 |
|---|---|---|---|
| 装修费 | 实际发生成本 | 剩余租赁期限 | 租赁合同 |
| 服务费 | 实际发生成本 | 3 | 预计受益期间 |
（2）相关会计处理的合理性
1）装修费的相关会计处理的合理性
公司的装修费系租入固定资产的改建支出,报告各期装修费情况如下：(单位：万元)
| 年度 | 期初数 | 本期增加 | 本期摊销 | 其他减少 | 期末数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024年度 | 4,379.08 | 91.25 | 469.10 | 4,001.23 | |
| 2023年度 | 4,377.42 | 663.58 | 484.33 | 177.59 | 4,379.08 |
| 2022年度 | 4,842.24 | 464.82 | 4,377.42 |
报告期内的装修费主要系租入房屋联东234号楼、联东6号楼、联东24号楼、大族广场25楼的装修款。对于发生的属于租入固定资产的改建支出（改建支出，是指改变房屋或者建筑物内部部分结构、延长使用年限等发生的支出）的房屋装修费，公司进行资本化处理，计入“长期待摊费用”科目。公司按照实际发生的装修费成本确认装修费入账价值，按合同约定的剩余租赁期限分期摊销。
综上，公司与装修费相关的会计处理方式符合企业会计准则的相关规定，相关会计处理合理。
2）服务费的相关会计处理的合理性
公司的服务费系软件维保服务费、杀毒系统服务费以及云服务等。报告各期服务费情况如下：(单位：万元)
| 年度 | 期初数 | 本期增加 | 本期摊销 | 其他减少 | 期末数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024年度 | 35.53 | 168.08 | 13.92 | 189.69 | |
| 2023年度 | 41.77 | 6.24 | 35.53 |
公司采购的服务有助于提高公司办公和生产效率，该服务能为公司在以后期间带来经济收益的流入。为了正确反映公司当年及以后年度的经营成果，公司按照权责发生制原则及长期待摊费用的定义，将服务费计入长期待摊费用进行核算，采购合同约定的使用期限作为受益期进行摊销，具有合理性。
综上，公司与服务费相关的会计处理方式符合企业会计准则的相关规定，相关会计处理合理。
【总结】
监管问询的目的是验证长期待摊费用与使用权资产入账价值及摊销年限的准确性，防止企业通过不当资本化或随意调节摊销期限来操纵利润，重点关注折现率选取是否合理、摊销年限是否与租赁期限匹配、装修费和服务费的资本化与摊销政策是否符合权责发生制，确保财务信息真实可靠。