融资性售后回租：会计+税务处理，全流程拆解！

一、案例背景

公司背景：某物流运输企业A公司，为优化资产负债表、盘活固定资产，与经批准从事融资租赁业务的B租赁公司开展售后回租业务。

标的资产：一批专用运输车辆

资产原值：5,000万元，假设无残值，剩余使用寿命8年

累计折旧：1,800万元

资产减值准备：200万元

账面价值：3,000万元 (5000-1800-200)

交易条款：

资产转让价格：3,200万元（略高于账面价值）

租赁期限：3年（远低于车辆剩余使用寿命8年）

年租金：1,200万元

租赁内含利率：6%

年金现值系数（P/A, 6%, 3）：2.6730

特殊条款：租赁期满时，A公司有权以100元的名义价格回购资产。

二、交易性质判断：是否构成销售

根据《企业会计准则第21号——租赁》第三十五条规定，由于以下特征，本交易中的资产转让不构成销售：

回购权实质性：A公司拥有以名义价格回购资产的看涨期权，且行权价远低于预期公允价值。

租赁期短暂：3年租赁期仅占资产剩余使用寿命（8年）的37.5%，不构成主要部分。

租金支付特殊性：租金支付总额3,600万元，显著高于转让价格3,200万元。

资产专用性：运输车辆为A公司定制化配置，B租赁公司难以向第三方出租或出售。

风险报酬未转移：A公司继续承担资产毁损、减值等几乎全部风险和报酬。

三、承租人（A公司）会计处理

（一）收到出售价款时

借：银行存款 32,000,000

贷：长期应付款——融资性售后回租　32,000,000

重要说明：由于资产转让不构成销售，A公司不应终止确认原资产，运输车辆仍按原账面价值3,000万元在账面上反映。

（二）租回资产的处理

由于不构成销售，租回不被视为一项独立的租赁活动。不确认"使用权资产"和"租赁负债"。

（三）后续计量处理

1. 继续计提原有资产折旧

假设按直线法计提折旧，无残值：

借：主营业务成本　　　3,750,000 (30,000,000/8)

贷：累计折旧　　　　　　　3,750,000

2. 支付租金及利息确认

租赁付款额现值 = 12,000,000 × (P/A, 6%, 3) = 12,000,000 × 2.6730 = 32,076,000元。由于现值32,076,000元与收到的现金32,000,000元基本相等，可认为租金合理。

第一年支付租金及利息处理：

借：长期应付款——融资性售后回租　10,080,000

借：财务费用——利息支出　　　　　 1,920,000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　 12,000,000

第二支付租金及利息处理：

借：长期应付款——融资性售后回租　10,684,800

借：财务费用——利息支出　　　　　 1,315,200

贷：银行存款　　　　　　　　　　　 12,000,000

第三支付租金及利息处理：

借：长期应付款——融资性售后回租　11,235,200

借：财务费用——利息支出　           764,800

贷：银行存款　　　　　　　　　　　 12,000,000

表：租金支付与利息分摊表（单位：万元） 

期间	期初本金余额a	租金支付b	确认的利息费用c=a*6%	本金偿还额d=b-c	期末本金余额e=a-d
第1年末	3,200.00	1,200.00	192.00	1,008.00	2,192.00
第2年末	2,192.00	1,200.00	131.52	1,068.48	1,123.52
第3年末	1,123.52	1,200.00	76.48	1,123.52	-
合计		3,600.00	400.00	3,200.00

四、出租人（B公司）的会计处理

根据《企业会计准则第 21 号—— 租赁》规定，出租人不确认被转让资产，而应当将支付的现金作为金融资产，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》进行会计处理。

借：长期应收款

贷：银行存款

五、税务处理

（一）增值税处理

根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）第一条规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税征收范围，不征收增值税。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，融资性售后回租取得的利息及利息性质的收入，出租方需要按照贷款服务缴纳增值税。经批准从事融资租赁业务的试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息后的余额作为销售额。即出租人只需就利息部分缴纳增值税。

（二）企业所得税处理

根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）第二条规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。这意味着，虽然法律形式上是资产出售，但税务处理上不确认资产转让所得或损失，不影响当期应纳税所得额。

在租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，可以作为企业财务费用在税前扣除。这种处理方式保持了税基的稳定性，防止企业通过售后回租业务进行利润操纵，同时允许利息费用税前扣除，减轻了企业税负。

（三）房产税处理

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第三条规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

（四）契税处理

根据《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第一条规定，金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

这意味着在售后回租业务开始时，由于发生了房屋、土地权属的转移，金融租赁公司作为承受方需要按规定缴纳契税。但当租赁合同期满，承租人回购原房屋、土地权属时，可享受免征契税的优惠。这种处理方式减轻了交易双方的税收负担，促进了融资性售后回租业务的发展。

（五）印花税处理

根据《财政部、国家税务总局关于融资租赁合同有关印花税政策的通知》（财税〔2015〕144号）规定，在融资性售后回租业务中，对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同，不征收印花税。但融资租赁合同需要按照"借款合同"税目，按万分之零点五的税率计税贴花。

（六） 土地增值税处理

在土地增值税的现有规定中，目前没有明确规定售后回租业务中出售资产（不动产）不征或免征土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

六、财务影响分析

（一）资产负债表影响

资产端：

固定资产原值：5,000万元（保持不变）；

累计折旧：逐年增加；

无使用权资产确认。

负债端：

长期应付款：3,200万元（售后回租形成）；

无租赁负债确认。

（二）利润表影响

折旧费用：每年375万元，与税前扣除金额一致。

利息费用：按实际利率法确认，计提的财务费用与企业所得税前允许扣除金额相符。

（三）关键财务比率影响

资产负债率：上升。由于总负债和总资产同时增加了同等金额，对于交易前资产负债率低于100%的企业，该比率会上升。

流动比例或速动比率：显著改善。因为货币资金（流动资产）大幅增加，而长期应付款属于非流动负债，不直接影响流动比率。

资产周转率：可能下降。总资产因现金流入而增加，但营业收入并未立即同步增加，可能导致该比率短期下降。

利息保障倍数：下降。因为利润表中的利息费用增加，而息税前利润（EBIT）可能保持不变。

七、合规要点与风险提示

（一）判断不构成销售的关键证据

合同明确约定承租人以名义价格回购的条款；

租赁期显著短于资产剩余使用寿命；

资产具有高度专用性，难以用于其他用途；

租金定价与市场融资成本相符的证明文件。

（二）信息披露要求

A公司应当在财务报表附注中披露：

售后回租交易的主要条款和条件；

资产转让不构成销售的判断依据和结论；

确认的金融负债的账面价值和剩余期限；

交易对当期财务状况和经营成果的影响。

（三）风险提示

审计风险：此类交易是审计关注重点，需保留完整的判断过程和证据链。

税务风险：需确保交易定价符合独立交易原则，避免被纳税调整。

合规风险：需确保交易对手方为经批准的融资租赁公司。