小白会计第25课｜2026 年土地增值税申报全流程（最新版 + 超详细截图）
听到 “土地增值税”，很多小白会计就头大 ——计算复杂、表多、流程长，还分预缴、清算、尾盘，一不小心就填错！
本文是2026 年最新、保姆级、带清晰电子税务局截图的土地增值税申报教程，从税源采集、预缴申报、清算申报、尾盘申报、税款缴纳全流程拆解，小白看完也能一次成功！
一、先懂基础：土地增值税是什么？谁要报？
1. 核心定义
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，按增值额征收的一种税。
✅ 征收机关：税务局（电子税务局申报）
✅ 纳税人：转让房地产的企业 / 个人（房企为主，也含非房企卖旧房）✅ 计税依据：增值额 = 应税收入 - 扣除项目金额
✅ 税率：四级超率累进税率（30%/40%/50%/60%）
✅ 申报类型：预缴申报、清算申报、尾盘销售申报
2. 四级超率累进税率（小白必背）
3. 申报时间（关键节点）
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预缴申报：房企按月 / 按季申报（取得预售收入次月）
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清算申报：满足条件90 日内申报（已售≥85%、取证满 3 年、注销）
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尾盘申报：清算后按季申报，不再预征
二、申报前准备（必备材料）
1.房地产项目立项 / 预售许可证 2.土地出让合同、契税完税凭证 3.建安合同、发票、竣工决算报告 4.销售明细表、商品房购销合同统计表 5.增值税申报表、附加税完税凭证 6.银行贷款利息结算单（利息扣除用） 7.电子税务局账号、三方协议
三、第一步：土地增值税税源采集（2026 最新截图）
所有申报前必须先做税源采集！
1、登录电子税务局 → 【我要办税】→【税费申报及缴纳】→【财产和行为税申报】→【财产和行为税税源采集及合并申报】
2、点击【新增税种】→ 勾选土地增值税 → 【确定】
3、点击土地增值税卡片【税源采集】→【新增税源】
4、选择税源类型（小白高频）：
- （1）从事房地产开发的纳税人，预缴适用（预售阶段）
- （2）从事房地产开发的纳税人，清算适用（清算时）
- （3) 尾盘销售适用（清算后卖剩余房）
5、填写项目信息：
- （1）项目名称、项目编码、项目地址、可售面积
- （2）土地成本、开发成本、已售面积、普通 / 非普通住宅划分
- （3）上传附件：立项、预售证、土地合同等
土地增值税项目信息填写
核对无误 →【保存】→【提交】，税源采集完成。
四、第二步：土地增值税预缴申报（小白最常用）
（一）适用场景
房企预售阶段，按月 / 季预缴，清算前一直报。
（二）计算公式
预缴税额 =（预收款 ÷(1+9%/5%)）× 预征率 预征率（各地不同）：普通住宅1%-2%，非普通 / 商铺2%-4%
（三）申报步骤
1.税源采集完成后，返回【财产和行为税合并申报】 2.勾选土地增值税 → 点击【税源选择】→ 选中已采集税源 →【下一步】 3.进入土地增值税预缴申报表（2026 最新版） ：填写所属期、预售收入（不含税）系统自动带出预征率、应预缴税额 4.核对数据 →【保存】→【申报】→ 确认提交
五、第三步：土地增值税清算申报（核心难点）
（一）适用场景
项目满足清算条件（已售≥85%、取证满 3 年、申请注销），90 日内必须清算。
（二）扣除项目（5 大项，小白必记）
1.取得土地使用权支付金额：地价款 + 契税 2.房地产开发成本：建安、前期、基础、公共配套 3.开发费用：利息 +（土地 + 成本）×5% 或 （土地 + 成本）×10% 4.转让税金：城建税、教育附加、地方教育附加、印花税国家税务总局政策法规库 5.加计扣除：（土地 + 成本）×20%（仅房企）
（三）申报步骤
1.税源采集选 “清算适用” → 完善项目全部收入、成本、面积
土地增值税清算税源采集
2.进入清算申报表（主表 + 6 张附表）：
- 主表：自动算增值额、增值率、税额
- 附表 1-6：填收入、扣除项目、减免税、已预缴税额
3.【生成底稿】→ 核对底稿数据 →【导入底稿】→ 系统校验
4.校验通过 →【保存】→【申报】→ 系统显示应补 / 退税额
六、第四步：尾盘销售申报（清算后）
（一）适用场景
项目清算完成后，销售剩余房产（尾盘）。
（二）计算公式
尾盘应纳税额 =（尾盘收入 - 单位成本 × 尾盘面积 - 当期税金）× 适用税率
（三）申报步骤
1.税源采集选 “尾盘销售适用”
2.填写当期尾盘收入、面积、税金
3.系统自动计算应纳税额
4.【保存】→【申报】→ 缴款
土地增值税尾盘销售申报表
七、第五步：税款缴纳（2026 最新）
1、申报成功后，点击【税款缴纳】
2、选择三方协议 / 银联 / 微信支付
3、核对税额 →【确认缴款】→ 缴款成功
电子税务局 土地增值税 税款缴纳
4、【证明开具】→ 打印土地增值税完税凭证（做账用）
八、小白常见错误 & 避坑指南
1. 预征率选错
→ 坑：普通 / 非普通住宅预征率不同，填错少缴税 → 解：按当地政策，严格区分住宅类型
2. 扣除项目漏填
→ 坑：漏加20% 加计扣除、漏报印花税 / 地方教育附加 → 解：对照 5 大扣除项，逐项核对
3. 清算超期
→ 坑：满足条件超 90 日未清算，罚款 + 滞纳金 → 解：达标立即启动清算，按期申报
4. 尾盘按预征申报
→ 坑：清算后仍按预征率申报，导致税额错误 → 解：清算后必须选尾盘申报
九、小白总结：5 步搞定土地增值税
1、电子税务局 → 财产行为税 → 税源采集（选预缴 / 清算 / 尾盘） 2、填写项目信息、收入、成本、面积 3、进入对应申报表 → 系统自动算税 4、核对数据 → 提交申报 5、税款缴纳→ 打印完税凭证