小白会计第15课｜房产税 & 土地使用税 超详细申报全攻略（附截图）
各位初学做账的小伙伴，每到 4 月、10 月征期，是不是总对房产税、城镇土地使用税怎么报一头雾水？别慌！这篇手把手教程，从政策原理、计税公式、电子税务局全流程、截图对照、常见坑点全覆盖，看完就能直接上手申报～
一、先搞懂：这两个税是什么？
1. 房产税（对 “房子” 征税）
- 纳税人：产权所有人、经营单位、承典人、代管人 / 使用人
- 两种计税方式（北京标准）：
✅ 从价计征（自用） 年应纳税额 = 房产原值 × (1-30%) × 1.2%（扣除比例北京固定 30%） ✅ 从租计征（出租） 年应纳税额 = 不含税租金收入 × 12%（个人 / 保障房可减按 4%）
2. 城镇土地使用税（对 “土地” 征税）
- 纳税人：拥有 / 使用土地的单位和个人
- 计算公式：年应纳税额 = 实际占用土地面积（㎡） × 单位税额（元 /㎡/ 年）
- 北京税额：（按地段分级）：一级 30 元、二级 24 元、三级 18 元、四级 12 元、五级 3 元、六级 1.5 元（不确定土地等级，可问税局或看电子税务局自动带出）
3. 申报时间（北京）
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按半年申报： 上半年：4 月 1 日 —4 月 15 日 下半年：10 月 1 日 —10 月 15 日
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2026 年 4 月征期：4 月 1 日 —4 月 20 日（已延期）
4. 申报前必备资料
- 房产证 / 不动产权证、购房合同 / 土地出让合同
- 租赁合同（出租时）
- 房产原值凭证、土地面积测绘报告
- 营业执照、纳税人识别号
二、电子税务局申报：全流程 + 截图（小白版）
目前实行财产和行为税合并申报（十税合一），房产税、土地使用税在同一入口一起报。
步骤 1：登录电子税务局，进入申报入口
1.打开【电子税务局】网页版，登录企业账号
2.顶部菜单：我要办税 → 税费申报及缴纳 → 财产和行为税税源采集及合并申报
步骤 2：新增税种，勾选房产税、土地使用税
1.进入后，点 【添加税种】
2.勾选：房产税、城镇土地使用税 → 确定
步骤 3：进入税源采集（首次申报必须做）
- 选中税种 → 点 【税源采集】
2.进入税源明细表 → 点 【新增税源】
（一）先做：城镇土地使用税税源采集
1.填写土地基本信息：
- 土地名称、宗地号、不动产权证号
- 土地性质、占用面积、土地等级必填）
2.填写应税信息：
- 所属期起、所属期止（一般填半年：1.1-6.30 / 7.1-12.31）
- 系统自动带出单位税额、应纳税额
3.有减免的：选减免性质、填减免面积 → 提交
（二）再做：房产税税源采集
分 从价（自用） 和从租（出租） 两种，先从价、后从租。
情况 A：房产自用（从价计征）
1.填写房屋信息：
- 产权证号、房屋坐落地、建筑面积、房产原值（含附属设备）
2.填写从价应税信息：
- 所属期、房产原值、扣除比例（30%）
- 系统自动算：计税余值、年税额、本期税额
情况 B：房产出租（从租计征）
1.先在从价信息里填：出租面积、出租房产原值
2.新增从租计征信息：
- 出租面积、租金收入（不含税）、租期起止
- 税率 12% → 系统自动算税额
3.提交 → 完成税源采集
步骤 4：税源采集完成，返回申报
1.回到合并申报页面，系统自动带出已采集税源
2.勾选房产税、城镇土地使用税 → 点 【确认申报】
3.核对《财产和行为税纳税申报表》数据：
- 本期应纳税额、减免税额、应补（退）税额
4.确认无误 → 提交申报
步骤 5：税款缴纳
1.申报成功 → 点 【立即缴款】 2.选择三方协议 / 银行卡 → 完成扣款 3.打印申报表、缴款凭证 留存备查（至少 10 年）
三、小白最容易踩的 5 个坑（避坑指南）
1.只报房产税、漏报土地使用税有房必有地，两个税必须一起采集、一起申报。 2.房产原值漏算附属设备原值包含：房屋主体、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备等，不能只算房价。 3.出租房产没改 “从租计征”系统默认从价，出租必须新增从租信息，否则多缴税。 4.土地等级填错直接按电子税务局自动带出等级为准，别自己瞎填。 5.税源信息变了没更新房产改扩建、出租、出售、土地面积变化，必须先修改税源再申报。
四、常见问题 Q&A
Q：小规模纳税人有优惠吗？ A：有！小规模、小型微利企业、个体工商户，减半征收房产税、土地使用税（2023-2027 年）。
Q：租来的房子 / 土地，谁申报？ A：一般由产权所有人交；无租使用的，由使用人按余值代缴。
Q：申报错了能改吗？ A：征期内：作废申报 → 修改税源 → 重新申报；已缴款：更正申报或退税 / 抵税。
Q：零申报也要做吗？ A：要！即使无房无地（曾有税源），也要零申报，不然会显示未申报。
五、总结：3 步记忆法
1.先采集：土地税源 → 房产从价 → 房产从租 2.再申报：合并申报勾选 → 核对税额 → 提交 3.后缴款：立即缴款 → 打印凭证 → 归档留存
下次征期，按这个流程走，房产税、土地使用税一次搞定，不再出错！