REITS产品的相关核算

**REITs 中文名为不动产投资信托基金，是一种通过发行收益凭证募集资金、投资不动产并向投资者分红的封闭式投资基金 。根据美国投资者教育官网 Investor.gov 的定义，REITs 让个人投资者无需直接购买商业地产，即可分享大型收益性不动产的投资回报 。中国公募 REITs 市场自 2020 年 4 月启动基础设施领域试点，2025 年 12 月正式拓展至商业不动产领域 。‌‌

问：

A公司与某投资机构共同发行REITS产品，A公司持有原始份额20%，并承诺提供不超过15%的流动性补充保证，即最高持有比例不超过35%，该REITS产品主要用于投资A公司建造的分布式光伏电站，A公司提供光伏电站池，由REITS产品持有人共同选取光伏电站纳入项目，A 公司对电站收益提供不超过原始份额20%的收益保障，公司判断承担收益补足的可能性极低。A公司将光伏电站出售给REITS后，仍继续提供日常运维服务。

在上述结构安排下，A公司是否可将出售给REITS产品的项目出表确认收入？如可以出表，该REITS产品主体是否认定为A公司的关联方而披露关联交易？

答：

1、首先要解决能否将光伏电站不再纳入合并报表范围（即“出表”）的问题。就主帖所列信息，在核查“承担收益补足的可能性极低”的基础上，关注运维服务费的收取金额和收取方式，以及回购承诺等，分析是否通过运维服务费、回购承诺等方式保留了大部分剩余风险和报酬。

2、如果可以出表的，则能否在合并报表层面确认营业收入，可参考《上市公司执行企业会计准则案例解析2024》之案例6-31。即需满足以下条件：（1）企业以出售项目公司股权形式出售资产属于企业的日常活动，为公司的业务模式之一；（2）企业应持有所出售子公司100％的股权，并将其全部对外转让；（3）所出售项目公司不构成业务。

3、如满足终止确认条件，则该REITS产品主体应认定为A公司的关联方而披露关联交易。